Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom
Objednajte si denný súhrn správ
Vyberiete si len témy, ktoré vás zaujímajú.
Zasielanie newslettra kedykoľvek vypnete.

Predkupné právo a žaloba o neplatnosť kúpnej zmluvy

05.02.2011 | JUDr. Patrik Benčík, advokát

Právna poradňa eTRENDU

pravna_pytajtesa

pravna_odpovede

Som vlastníkom stavebného pozemku na ktorom som si postavil rodinný dom. Tento pozemok vlastním ako výlučný vlastník v 1/1. Som aj podielovým spoluvlastníkom v jednej polovici priľahlého 10á pozemku, ktorý susedí s pozemkom, na ktorom mám postavený rodinný dom. O tento susediaci pozemok mám záujem, nakoľko si chcem zabezpečiť nerušené bývanie. Tento záujem som viackrát deklaroval podielovej spoluvlastníčke. Dozvedel som sa však, že táto jednu polovicu pozemku predala poza môj chrbát tretej osobe. Mám ako podielový spoluvlastník predkupné právo? Ak áno, akým spôsobom sa toto predkupné právo realizuje? Môžem napadnúť neplatnosť kúpnej zmluvy na súde alebo aké sú iné mimosúdne riešenia tejto situácie?

Z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka vyplýva, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Pod blízkymi osobami sa v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka rozumejú príbuzní v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa považujú za navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. 

Ak teda spoluvlastníčka predala podiel na vedľajšom pozemku inej ako blízkej osobe porušila zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka. Správne mala postupovať tak, že druhému spoluvlastníkovi mala zaslať písomnú ponuku na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu pozemku. Písomná ponuka na predaj spoluvlastníckeho podielu mala obsahovať kúpnu cenu a prípadne aj ďalšie podmienky, za akých chce spoluvlastníčka svoju časť pozemku predať. V zmysle § 605 Občianskeho zákonníka musí oprávnená osoba vyplatiť pri aktivizácii predkupného práva nehnuteľnosť v lehote dvoch mesiacov od obdržania písomnej ponuky. Ak oprávnená osoba v dvojmesačnej lehote kúpnu cenu nevyplatí, spoluvlastníčka môže svoj podiel predať tretej osobe.

Pokiaľ predkupné právo podielového spoluvlastníka nebolo pri predaji spoluvlastníckeho podielu rešpektované, má dve možnosti ako sa k vzniknutej situácii postaviť. Prvou možnosťou je akceptovať status quo s tým, že predkupné právo podielového spoluvlastníka zostane zachované aj voči novému spoluvlastníkovi pozemku. To znamená, že ak sa nový spoluvlastník v budúcnosti rozhodne svoj podiel na pozemku predať, je povinný ponúknuť ho na predaj najprv svojmu spoluvlastníkovi, ktorý vlastní polovicu pozemku.

Ak spoluvlastník nie je ochotný porušenie predkupného práva tolerovať, môže sa voči nadobúdateľovi podielu domáhať, aby mu ho ponúkol na predaj za rovnakých podmienok. Pokiaľ nový spoluvlastník nebude na túto požiadavku reagovať, môže jeho náprotivok zvážiť ešte súdne riešenie veci. Do úvahy prichádza žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorou pôvodná spoluvlastníčka previedla spoluvlastnícky podiel na nového spoluvlastníka bez zohľadnenia predkupného práva. V tomto prípade je potrebné žalovať tak pôvodnú spoluvlastníčku ako aj nového spoluvlastníka.

V riešenom prípade ide o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu, to znamená, že žalovať o neplatnosť kúpnej zmluvy môže výlučne dotknutý podielový spoluvlastník v lehote troch rokov. Ak kúpnu zmluvu o predaji spoluvlastníckeho podielu podielový spoluvlastník nenapadne žalobou na súde a uplynie trojročná lehota, nebude už mať možnosť riešiť tento problém súdnou cestou. V takom prípade mu nezostane nič iné, ako sa dohodnúť s novým spoluvlastníkom pozemku. V opačnom prípade sa zakonzervuje vlastníctvo nového podielového spoluvlastníka k pozemku.

Autor pracuje v advokátskej kancelárii BENČÍK & PARTNERS.

  • Nahor
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 0 Diskusia

Tagy: poradňa, právna poradňa

Diskusia (0 reakcií)

Nástroje

  • Nahor
  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 0 Diskusia